不動産売却時の費用にはどんなものがある？

1. 仲介手数料とは？

   仲介手数料は不動産の売却の際に買主との間に立ち、両者の取引が円滑に進むように仲立ちしてくれた不動産会社に支払う費用です。

   
   

   
   

   不動産業者は売主から売却の依頼を受けた物件をより早く、いい条件で売却が出来るように様々な営業活動を行います。

   ・インターネットへの広告掲載やチラシの作成などの広告宣伝費

   ・トラブルなく取引を成立させるために法律で定められるような調査

   ・各種手続きに必要となる資料の作成、

   ・購入希望者の案内や契約に向けた条件交渉など

   
   

   上記のような様々な業務を行う対価として売主から受領する報酬が仲介手数料です。

   
   

   もし仮に売主自ら買主を見つけた場合には、発生しませんが、高額な不動産の取引は専門的な知識を必要とするケースも多く、プロに任せた方が安心でしょう。

   なお、不動産会社が自ら売主から物件を買い取るケースもありますが、その場合にはあくまで不動産会社は仲介ではなく、買主となるため仲介手数料は発生しません。

   
   

   ※そもそも会社として買取の対応が否か、可能な場合でも条件に合うか否か等の要素もあるため全てのケースでこのような取引が行われるわけではありません。また、仲介を担当している不動産会社とは、別の不動産会社が買主となるケースもありますが、その場合には仲介手数料は発生します。

   
   

   
   

   仲介手数料の費用は物件によって異なり、物件の取引価格に税率を掛けて計算されますが、その税率の上限は法律で定められています。

   取引価格の200万円以下の部分：取引価格×5％+税

   200万円超400万円以下の部分：取引価格×4％+税

   400万円超の部分：取引価格×3％+税

   
   

   例)取引の対象となる不動産の売却額が2,000万円だった場合

   ①200万円まで→×5％で計算＝10万円

   ②200万円超～400万円まで(＝200万円分)→×4％で計算＝8万円

   ③400万円超～2,000万円まで(＝残り1,600万円分)→×3％で計算＝48万円

   最後に①～③を合計した66万円が仲介手数料となります。

   
   

   なお、【3％+6万円】と聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、これは上記の①～③の計算プロセスを簡略化したものになります。

   (6万円分は、仮に2,000万円満額を3％の税率で掛けた際の上記①・②との差額)

   
   

   不動産価格の上昇が著しい昨今、都内などで実際にマンションを売却される際には400万円を超えるケースが多いと思いますので、(取引価格×3％+6万)+税と覚えておくと良いでしょう。

   
   

   
   

   
   

2. 不動産を売った際の税金！？

   続いて不動産売却時に忘れてはならないコストとして挙げられるものが税金です。

   
   

   主に下記の2種類があります。

   ①譲渡所得税：不動産を売却した利益に対して発生する所得税や住民税

   ②印紙税：売買契約書などに貼付する収入印紙代

   
   

   それぞれの詳しい解説は別の記事にまとめていますので、是非そちらもご一読ください！

   不動産売却に関する税金について
   

   
   

   特に①譲渡所得税については、取引金額次第では大きな金額になる可能性もありますが、特例を利用することで大きな節税効果が期待できます。

   特例利用に関して細かな条件も多いため、売却の計画を立てる際に確認しておけると良いでしょう。

   
   

3. 住宅ローンの完済にも手数料がかかる？

   ご自宅を購入される際、住宅ローンを組んで物件を購入される方も多いと思いますが、もし売却までローンが残っていた場合には、売却に合わせてローンの完済も必要となります。

   
   

   ただ残っている金額を返すだけでなく、金融機関によっては一括返済の手数料が発生する場合があります。

   
   

   どれくらい費用がかかるのかは金融機関や、申込手続き方法によって異なります。

   固定金額が発生するケースや、ローン残高に応じた変動費のケースもございます。

   
   

   なお、固定金額が発生するケースでは、ネットでの手続では無料、店頭での手続では数万円単位で費用が掛かる金融機関もあるため、申込前によく確認しましょう。

   
   

   
   

   なお費用とは異なりますが、ローン借入時には銀行側から条件として、万が一返済が滞った場合に備えて保証会社との契約が必要となるケースが多く存在します。

   その際にローンの債務予定者は保証料の支払いが発生しますが、契約の内容として前払いした保証料がある場合、一括返済をすることで一部が返還される場合があります。

   ※保証料の返戻に事務手数料の発生する場合もあります。

   ※毎月の返済に保証料が上乗せされる契約の場合はこのような未経過分の返還はありません。

   
   

4. 登記関連費用について

   住宅ローンの残っている物件を売却した場合、抵当権の抹消登記が必要となります。

   
   

   この手続きの際に法務局に提出する申請書に収入印紙を貼付し登録免許税を納税します。

   
   

   抵当権抹消にかかる登録免許税は不動産1件につき1,000円です。

   ※土地・建物それぞれ1つにつき1,000円となるため、複数に文筆された土地に1軒の建物が建つ場合には、それぞれに1,000円ずつ掛かるイメージとなります。

   
   

   
   

   なお、マンションを売却する場合も土地・建物にそれぞれ登録免許税がかかり合計2,000円かかるケースが一般的です。

   また、マンションによっては敷地が文筆されているケースや、集会所などの共用部も登記されており、マンションの所有者それぞれに共有持分があるケースもございます。

   そのような場合それぞれの共有持分に対しても抵当権が設定されるため、抹消登記の際にはそれぞれ登録免許税が発生します。

   
   

   
   

   また、このような複雑で専門性の高い手続きを行う場合司法書士に手続きを依頼するケースも多いかと思います。

   不動産の購入の際にも司法書士に手続きを代行してもらった経験のある方もいらっしゃるかと思いますが、その時と同様に司法書士へ依頼する際には手数料が発生します。

   
   

   抵当権抹消に関する司法書士手数料はおおよそ15,000円～20,000円前後かかるイメージです。

   
   

   ※その他、もし仮に不動産の売却の前に引っ越しをしている場合などは、抵当権の抹消登記前に住所変更の手続きが必要となります。

   こちらも不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要となり、この場合には住民票の提出が必要なためその取得費用も必要となります。

   
   

   
   

5. その他、任意で発生する費用

   その他、不動産の売却にあたり、状況に応じて発生し得る費用があります。

   
   

   例えば、長く住んでいて内装の汚れや傷みが激しい物件、設備に故障がありそのままの状態での売却には何かしら問題が生じそうな場合には売却前にクリーニングやリフォームを検討する場合にはそれらの工事の費用も売主自ら負担する形となります。

   
   

   具体的なメリットとして以下の3点が考えられます。

   ・広告に綺麗な内装写真を掲載できるので、問い合わせ数の増加に繋がる。

   ・内見時により良い印象を与え、価格交渉防止の効果が期待できる。

   ・上述の効果によって、未工事のまま売却するよりも早期売却の可能性が広がる。

   
   

   特に水回りなどは中古物件の場合どうしても生活感が出やすく、写真や実際に訪れた際の印象に大きな影響を及ぼす可能性があります。

   
   

   ただし、これらの工事を行うことはあくまでも任意であり、また工事を行ったからと言って売却価格に直接工事費用を上乗せして売却が見込めるわけではないということに注意が必要です。

   
   

   例えばリフォーム工事などは実施した売主の好みと購入希望者側との好みが一致せず、せっかく百万円単位のお金をかけて工事を行ってもその金額がそのまま売却価格に反映できず、思ったような費用対効果が見込めない場合もあります。

   
   

   
   

   これらの工事はあくまでマイナス要素をなくすイメージの下、売却検討時に不動産業者によく相談の上決定しましょう。

   
   

6. 引っ越し費用

   最後に必要になる費用は引っ越し費用です。

   
   

   荷物の量や移動距離、平日土日など複数の要因によって金額は変わりますが、引っ越し業者ごとに対応可能なサービスの範囲やトラックの空き状況などから金額も大きく変わるため複数社見積もりを取って検討することが良いでしょう。

   
   

   
   

   また、毎年3月前後の引っ越しシーズンは費用が高額になるだけでなく、そもそもトラックに空きがない状況が見込まれます。

   不動産仲介の市況が1月からすぐ繁忙期と呼ばれるシーズンに入り、それに呼応するように引っ越し業界も繁忙期に入っていき、場合によってはGW頃まではそのままの流れが続くようです。

   
   

   希望のタイミングで引っ越し業者を手配するためにも早めに見積もり等の調整をしておくことが良いでしょう。

それぞれの費用が発生するタイミングについて

1. 仲介手数料の支払いのタイミング

   先程ご紹介した通り、仲介手数料は不動産の売却にあたる様々な営業活動に対する成功報酬です。

   そのため不動産の売買契約が締結されたタイミングで初めて支払う義務が生じます。

   
   

   実務的な流れの中では、支払いの発生するタイミングとしては以下の3パターンがあります。

   ①売買契約が成立したタイミングで全額支払い

   ②売買契約が成立したタイミングで半金を支払い、決済・引き渡し時のタイミングで残預金を支払う

   ③決済・引き渡しのタイミングで全額支払い

   
   

   上記のいずれかは不動産業者によって異なりますが、契約時点で決済・引き渡しまで取引が完結しているケースは稀なので、一般的には②や③のパターンが多いです。

   
   

   報酬の上限額や支払いの時期等については売却に当たって不動産業者と締結する媒介契約書に記載されますので、事前によく確認しておくようにしましょう。

2. 各種税金や登記費用の支払いのタイミング

   続いて各種税金の支払いタイミングについてです。

   
   

   不動産売却時に支払う税金については、下記の2種類がありますがそれぞれ支払うタイミングが異なりますので注意しましょう。

   ①譲渡所得税：翌年の確定申告のタイミング＝3月中旬までに納税(住民税はその後別途支払い※給与所得者は6月以降に給与から徴収)

   ②印紙税：売買契約時、契約書に印紙を貼付して納税

   ③登録免許税：抵当権抹消登記時、司法書士に依頼する場合は司法書士報酬と共に登記手続き完了時に支払い

   
   

   上記の通り、それぞれ支払いのタイミングが異なりますので注意しましょう。

3. 金融機関に支払う費用

   ローンの一括返済の際に支払う手数料は、ローン残債を引き落とすタイミングで共に支払うケースが一般的です。

   
   

   先程紹介した通り、窓口での申し込みとネット上での申し込みで数万円単位で費用が異なるため、申込前によく確認しておくと良いでしょう。

   
   

   なお、その後前払いした保証料に対して未経過分の計算が行われ、払戻が行われます。

   返還までの期間としてはおおよそ1～2カ月程度の金融機関が多いようですが、中には3カ月程度の期間が掛かるケースもあります。

   その際に事務手数料が発生する場合には返戻金額から差し引かれて返ってくるor一括返済時に併せて先払いし、その後返戻金が満額返ってくるような形となります。

4. その他任意の費用や引っ越し代の支払いタイミング

   その他ルームクリーニングやリフォームを売主自ら行う場合、費用の支払いはそれらの工事が行われたタイミングでの支払いとなります。

   
   

   広告に掲載する写真や、内見時の印象を良くするために行うため、必然的に募集開始前＝実際に売却する数カ月前での支払いになるかと思われます。

   
   

   
   

   また、引っ越し費用に関しても決済・引き渡し前に引っ越しを済ませる形になるためそのタイミングでの支払いになります。

   ※募集前から引っ越し済みのケースは除く

   
   

   
   

   
   

5. 支払いのタイミングまとめ

   これまで出てきた費用の支払いを時系列順にまとめると下記の様になります。

   売却計画を立てる際に参考にしてみてください。

   
   

   ①売却計画を立てる、募集を開始するタイミング：クリーニングやリフォーム費用の支払い※実施を希望する場合のみ

   ↓

   ②売買契約締結時：仲介手数料半金・売買契約書に貼付する印紙税

   ↓

   ③決済・引き渡しまでの流れの中：引っ越し代、金融機関への一括返済手数料、抵当権抹消に関わる登録免許税、司法書士報酬、仲介手数料残額

   ↓

   ④売却後翌年：譲渡所得税の納付

   
   

終わりに