不動産売却時に発生する譲渡所得税とは？

1. 譲渡所得税の税率の特徴

   不動産取得税の税率は、売却物件の所有期間によって異なることが特徴です。

   
   

   5年以下(短期譲渡)：税率39.63％(取得税30.63％、住民税9％)

   5年超(長期譲渡)：税率20.315％(取得税15.315％、住民税5％)

   
   

   
   

   ※既に上記に記載しましたが、この税率の数字の中に住民税や復興特別所得税も含まれています。

   ※所有期間のカウントに関しては、譲渡(売却など)した年の1月1日時点での所有期間が5年以内か否かで判定されます。

譲渡所得税が安くなる特例について

1. 特例①10年以上所有した居住用財産に対する軽減税率の特例

   上述した通り、所有年数に応じて譲渡取得税の税率は異なりますが、それに加え、10年以上所有した物件については更に税率が下がる特例です。

   具体的には、以下の通りです。

   
   

   長期譲渡所得が6,000万円以下の部分に対しては、税率14.21％(所得税10.21％、住民税4％)

   長期譲渡所得が6,000万円以上部分に対しては、税率20.315％(所得税15.315％、住民税5％)

   
   

   なおこの特例を利用するためには以下のような適用条件があります。

   【適用条件】

   ・あなたが今住んでいる家であるか、あるいは、住まなくなってから（転居してから）3年目の年末（12月31日）までに売却が完了すること

   ・売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること

   ・売却した年の前年及び前々年に同特例を利用していないこと

   ・後述する買い換え特例(特例③記載)等との併用は不可、ただし3,000万円控除(特例②記載)との併用は可能

   ・親子間や夫婦間での売却は適用不可

   
   

   
   

   下記、特例②に記載する3,000万円控除を併用すれば、大きな節税効果が見込まれます。

   あなたが今住んでいる家であるか、あるいは、住まなくなってから（転居してから）3年目の年末（12月31日）までに売却が完了すること

2. 特例②居住用財産の3,000万円特別控除

   マイホームの土地や建物を売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡益から3,000万円を控除できる制度です。

   ※例えば、売却益が2,500万円など、3,000万円を下回っていれば税負担は0になります。

   
   

   【適用条件】

   ・3年に1度しか適用できない。

   ・配偶者や直系血族などへの譲渡の場合は適用不可

   ・住まなくなった日から3年目の12月末日までに譲渡しなければ適用不可

   ・所有期間・居住期間は問わない ・所有期間10年超の軽減税率の特例(上述、特例①)と併用可能

   ・住宅ローン控除との併用は不可

   
   

   特例①が利用可能な10年以上所有されていた物件であれば、売却益が仮に3,000万円を超える場合でも、本制度を利用して3,000万円を控除後、残った利益に対して軽減税率を適用した税率での計算が可能となります。

3. 特例③居住用財産の買い換え特例

   
   

   この制度は、マイホームを売却後、一定期間内に別のマイホームを買い換えた場合に適用できる特例です。

   
   

   
   

   例えば元々所有していたマイホームAを売却し、利益が出た場合にこの特例を使いつつマイホームBに買い換えると、マイホームAの売却時には課税されず、Bを将来売却するときまで繰り延べられるという制度になります。

   
   

   
   

   ※あくまでも、適用時点での課税を繰り延べるだけであり、非課税になるという訳ではありません。

   
   

   なお、本制度にも細かな適用条件があり、以下の通りとなっております。

   
   

   【適用条件】

   ・令和7年12月31日までに売却された自宅であること

   ・売る物件・買う物件共に国内の物件であること

   ・売却物件に関しては所有期間・居住期間共に10年超であること

   ・親子間・夫婦間での売却は対象外

   ・売却価格は1億円以下であること

   ・売却物件は、自分が住まなくなってから（転居してから）3年目の年末（12月31日）までに売却が完了すること

   ・買い換える物件は、旧自宅を売却した年の前年～翌年までの計3年間のうちに取得したものであること

   (なお、旧自宅を売却した年あるいは前年に新居を買い換えた場合は、売却した年の12月31日までに入居していなければなりません。

   売却した年の翌年に新居を買い換えた場合には、新居を買った年の12月31日までに入居していなければなりません。)

   ・買い換える新居は床面積50㎡以上・土地面積500㎡以下であること、中古は耐震基準(あるいは築25年以内)を満たすこと

   ・新築は省エネ要件に関する規定を満たすこと

   ・旧自宅の売却時に3,000万円控除や所有期間10年超の場合の軽減税率との併用は不可、買い換えた際の新居についても住宅ローン控除の併用は不可

   
   

   なお、売却した旧居の売却額より新居の購入額の方が高い場合には、将来に課税が繰り延べされ、その年に譲渡所得がなかったものと計算されます。

   逆に売却した旧居の売却額の方が、新居の購入額より高い場合には、差額部分にのみ課税されます。

   
   

   旧居売却額＞新居購入額の場合の計算式：

   ①収入金額＝旧居の売却価格-新居の購入価格

   
   

   ②必要経費＝(旧居の取得費+譲渡費用)×(①÷旧居の売却価格)

   ③譲渡所得＝①-② ※③の金額にのみ課税

   
   

   具体的な計算例は以下の通りです。

   例)

   旧居の売却額　5,000万円

   新居の購入額　4,000万円

   旧居の取得費　1,000万円

   譲渡費用　　　100万円

   
   

   ①収入金額＝旧居の売却価格-新居の購入価格

   5,000万円-4,000万円＝1,000万円

   
   

   ②必要経費＝(旧居の取得費+譲渡費用)×(①÷旧居の売却価格)

   (1,000万円+100万円)×(1,000万円÷5,000万円)

   1,100万円×0.2＝220万円

   
   

   ③譲渡所得＝①-② ※③の金額にのみ課税

   1,000万円-220万円＝780万円

   
   

   ⇒譲渡所得は780万円となり、この金額に対して課税されます。

4. 特例③の注意事項

   この特例を使うと新居の取得額は実際の購入価格ではなく、旧居の取得費から計算した調整後の価格となり、将来この物件を売却する際には引き継がれた調整後の取得費を基に譲渡益を計算します。

   
   

   ※なお、この際旧居から引き継がれる部分は金額に関するもののみとなるため、例えば取得日等は引き継がれません。

   
   

   また、売却額の制限や居住年数・所有年数共に10年以上の期間が要する点、他の特例等とは併用が出来ない点にも注意が必要です。

   
   

   加えて、本制度の冒頭でも記載しましたが、あくまで課税が将来的に繰り延べられるだけである点、上述のように新居の取得額は実際の購入価格ではない点から課税の対象となる譲渡益は計算上実際の利益よりも大きくなります。

   新居の居住年数によっては当初買い換え特例を利用せず、3,000万円控除の利用のみ等にした方がトータルの税負担としてはお得なケースもあるため長期的な視点での判断が必要となります。

   
   

混同しやすい適用条件について

1. ポイント①期間によって異なる条件

   譲渡益に対する税率が変わるパターン

   ①所有期間が5年以下＝短期譲渡の場合：税率39.63％(取得税30.63％、住民税9％)

   
   

   
   

   
   

   ②所有期間が5年超＝長期譲渡の場合：税率20.315％(取得税15.315％、住民税5％)

   
   

   
   

   ③所有期間が10年を超える場合：

   長期譲渡所得が6,000万円以下の部分に対しては、税率14.21％(所得税10.21％、住民税4％)

   長期譲渡所得が6,000万円以上部分に対しては、税率20.315％(所得税15.315％、住民税5％)

   
   

   
   

   
   

   所有期間(居住期間)が、適用条件として存在する制度(条件が緩い順)

   ①期間が関係なく適用可能：居住用財産の3,000万円特別控除

   →1年しか住んでいなくても利用可能

   ※住まなくなってから譲渡までの期間に別途条件があります。

   
   

   ②所有期間10年超の場合適用可能：10年以上所有した居住用財産に対する軽減税率の特例

   →10年所有していれば適用可能

   ※同じく住まなくなってから譲渡までの期間に別途条件があります。

   
   

   ③所有期間+居住期間が10年超の場合適用可能：居住用財産の買い換え特例

   →どちらか一方のみでは使えません。

   ※同じく住まなくなってから譲渡までの期間に別途条件があります。また、“買い換え”の特例なので新居の取得や入居までの期間に対しても条件があります。

2. ポイント②併用の可否

   • ・併用が出来る制度

   居住用財産の3,000万円特別控除×10年以上所有した居住用財産に対する軽減税率の特例：

   →10年以上所有した自宅の売却であれば、売却益から3,000万円を控除した上で、税率が安くなるイメージ

   
   

   
   

   • ・併用が出来ない制度

   ①居住用財産の買い換え特例×その他：

   →例えば、居住用財産の3,000万円特別控除と居住用財産の買い換え特例は併用できません。

   
   

   ②今回ご紹介の売却関連の特例3つ×住宅ローン控除：

   →仮に売却後に物件を買い換えた場合に新居で住宅ローン控除が組めないケースがあります。

   ※住宅ローン控除の利用条件に新居の入居した年及びその前後2年＝計5年間は利用が出来ません。

その他売却時の税金について

終わりに